Responsabilità amministratori e antincendio in condominio:
cosa cambia con la sentenza di Monza?
La sicurezza antincendio nei condomini è un tema di crescente importanza, che interseca complesse normative e delicate questioni di responsabilità. La propria casa è un bene prezioso da proteggere, eppure spesso ci si trova di fronte a condomini non a norma, dove il pericolo viene sottovalutato. Ma sei davvero consapevole di quali siano i doveri dell’amministratore in materia di sicurezza antincendio e quali le implicazioni di una gestione non conforme?
L’ordinamento giuridico italiano è rigoroso nel tutelare l’incolumità dei cittadini da ogni tipo di pericolo, riservando un trattamento particolare alla normativa antincendio. Questa disciplina non si limita ai locali commerciali, ma trova piena applicazione anche nei condomini, luoghi dove coesistono più persone negli stessi spazi comuni, spesso adibiti anche a uffici o studi professionali. In questo contesto, l’amministratore di condominio emerge come una figura centrale, responsabile della gestione concreta dell’intero edificio nel rispetto delle volontà assembleari, del regolamento e, soprattutto, delle norme di legge.
Il ruolo e le responsabilità dell’amministratore di condominio
L’amministratore non si limita a riscuotere i contributi e pagare i debiti; ha il dovere imprescindibile di attuare e far rispettare le norme sulla sicurezza antincendio. Questo si traduce in una serie di compiti fondamentali. È suo compito pianificare le procedure di evacuazione, che includono la diffusione dell’allarme, l’individuazione di percorsi di esodo sicuri, il raggiungimento di un luogo protetto e l’attivazione dei soccorsi. Deve inoltre adoperarsi per mantenere in sicurezza le parti comuni e, cruciale, garantire l’efficienza degli impianti e dei dispositivi antincendio, come le reti di idranti e gli estintori. Non basta l’installazione di tali dispositivi; è imperativo che l’intero sistema antincendio sia sempre efficiente e in regola con la manutenzione e i controlli periodici, non solo per la sicurezza ma anche per evitare sanzioni in caso di ispezioni.
L’amministratore è tenuto a far sostituire estintori o altri dispositivi scarichi o malfunzionanti, proporre all’assemblea le ristrutturazioni o le opere di straordinaria amministrazione necessarie all’adeguamento normativo e, se del caso, applicare sanzioni a chi impedisce l’applicazione delle normative. Sull’amministratore grava una responsabilità legale quale responsabile della sicurezza degli impianti comuni, in virtù dell’articolo 1130 del Codice Civile, che gli impone di far eseguire gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria necessari alla sicurezza dell’edificio.
Le sue responsabilità sono molteplici: è contrattualmente responsabile verso i condomini, che possono revocarlo e chiedere risarcimento danni, ed extracontrattualmente responsabile verso terzi danneggiati da sua condotta colpevole. Ma ciò che pesa di più è la responsabilità penale. Le norme attribuiscono all’amministratore una “posizione di garanzia“, obbligandolo a vigilare e proteggere le parti comuni, soprattutto nei casi di urgenza, adottando ogni misura per prevenire pericoli per l’incolumità delle persone. Se la sua negligenza o omissione – ad esempio, nel non sostituire estintori o non riparare dispositivi – fosse la causa determinante di un incendio, lesioni o danni, l’amministratore potrebbe essere denunciato penalmente. Il Codice Penale punisce con la reclusione chiunque causi per colpa un incendio, e la colpa può derivare da negligenza, imprudenza o misure poco accorte. Tuttavia, la responsabilità penale scatta solo se il comportamento dell’amministratore è stato la causa accertata dell’incidente e dei danni.
Quando scattano gli obblighi antincendio nei condomini
Con il Decreto Minicondomini (D.M. 25 gennaio 2019), gli obblighi in materia antincendio si sono fatti ancora più stringenti, differenziati in base all’altezza antincendio dell’edificio. Per edifici fino a 12 metri, non ci sono obblighi specifici, ma vige un principio di buona gestione del rischio. Per quelli da 12 a 24 metri, è obbligatoria la nomina di un responsabile della sicurezza antincendio (normalmente l’amministratore stesso) e la redazione di un piano di emergenza semplificato. Negli edifici oltre i 24 metri, gli obblighi sono più severi, includendo un progetto approvato dai Vigili del Fuoco, un piano di emergenza con prove di evacuazione, un impianto di rilevazione fumi, estintori e segnaletica di sicurezza. Dal 2023, l’installazione e la manutenzione regolare di estintori e segnaletica sono obbligatorie anche per i condomini “a medio rischio”, come quelli con autorimesse, locali caldaia o ascensori multipli.
La sentenza di Monza: chiarimenti sulla responsabilità e il ruolo dell’assemblea
Una recente sentenza del Tribunale di Monza (n. 843 del 24 aprile 2025) ha offerto importanti chiarimenti sui limiti della responsabilità dell’amministratore in ambito antincendio, specialmente in relazione ai lavori straordinari. La vicenda ha visto alcuni condomini chiedere il risarcimento danni all’amministratrice per non aver potuto disporre liberamente dei propri immobili (vendita o locazione) a causa della mancata presentazione della SCIA antincendio e della presunta inerzia dell’amministratrice nel promuovere le iniziative di regolarizzazione.
Tuttavia, dalla documentazione è emerso che la questione era stata ripetutamente sottoposta all’assemblea condominiale a partire dal 2015, ma l’assemblea aveva deliberatamente scelto di rinviare i lavori di adeguamento, preferendo attendere l’esecuzione di altri interventi. L’amministratrice aveva costantemente convocato le assemblee e informato i condomini sugli sviluppi, agendo sempre nel rispetto delle decisioni assembleari. Inoltre, non era emersa alcuna situazione di oggettiva urgenza che avrebbe legittimato un intervento autonomo dell’amministratrice. Gli attori stessi, lamentanti, erano stati assenti alle assemblee decisive e non avevano impugnato le delibere né promosso iniziative costruttive.
Il Tribunale di Monza ha escluso ogni responsabilità professionale dell’amministratrice. La sentenza ha ribadito un principio cardine: il potere di disporre lavori straordinari spetta esclusivamente all’assemblea, salvo i casi di urgenza oggettiva ai sensi dell’Art. 1135, comma 2, del Codice Civile.
Estratto dalla sentenza e spiegazione
Come si legge chiaramente nella motivazione del giudice:
“Non possono essere imputate all’amministratrice convenuta le conseguenze negative delle scelte effettuate nel tempo dai comproprietari.”
In altre parole, se l’assemblea viene messa a conoscenza del problema ma sceglie di rimandare i lavori, l’amministratore non può essere considerato colpevole delle conseguenze, a meno che non sussista un’urgenza evidente che lo obblighi a intervenire autonomamente.
L’urgenza ricorre quando i lavori sono indifferibili e urgenti, ossia quando il loro rinvio può compromettere l’integrità della cosa comune o creare rischi per l’incolumità delle persone. L’urgenza va valutata con riferimento alla necessità immediata e indifferibile d’intervento. Le opere possono essere considerate urgenti anche quando sono dirette a prevenire un “danno temuto“, eliminando una situazione che possa ingenerare fondatamente nei terzi il timore di un danno imminente. È comunque onere dell’amministratore fornire la prova dei presupposti che legittimano il suo operato, ovvero la prova dell’urgenza delle opere deliberate autonomamente.
Nel caso specifico, poiché l’assemblea aveva consapevolmente scelto di soprassedere e non era stata accertata un’urgenza oggettiva, il Tribunale ha concluso che il pregiudizio lamentato dai condomini era ascrivibile alle scelte assembleari e all’inerzia collettiva, non a una responsabilità personale dell’amministratrice.
Considerazioni pratiche e strategie per una gestione efficace
Questa sentenza offre un chiarimento significativo sulla delimitazione della responsabilità dell’amministratore, rafforzando il principio che non può sostituirsi alla volontà dell’assemblea, a meno che non si configuri una vera e propria urgenza oggettiva che metta a rischio l’incolumità delle persone o l’integrità delle parti comuni.
Gli obblighi generali di vigilanza e di proposta per l’adeguamento alle normative antincendio rimangono invariati. Tuttavia, la responsabilità dell’amministratore non è esclusa in presenza di un’urgenza accertata e oggettiva; per esempio, se un provvedimento amministrativo imponesse un’immediata regolarizzazione antincendio, l’obbligo d’intervento urgente ricadrebbe sull’amministratore anche in assenza di delibera assembleare.
Per l’amministratore, è fondamentale documentare meticolosamente ogni comunicazione con l’assemblea riguardante la sicurezza antincendio, le proposte di intervento e le delibere assunte. È cruciale sottolineare all’assemblea, in modo chiaro e formale, le conseguenze legali e di sicurezza del mancato adeguamento, specialmente quando non vi è un’urgenza che giustifichi un intervento autonomo dell’amministratore. Un monitoraggio costante dello stato degli impianti e dei dispositivi antincendio è essenziale per rilevare tempestivamente situazioni di potenziale urgenza.
Il supporto di GAMI per una gestione serena
La gestione della sicurezza in condominio, dunque, non è più solo un tema tecnico, ma una questione concreta di responsabilità e buon senso. In un panorama così complesso, dove la posta in gioco è alta sia per la sicurezza delle persone che per la tranquillità amministrativa, diventa fondamentale affidarsi a un partner competente.
È proprio qui che un supporto specializzato può fare la differenza. GAMI, con la sua profonda esperienza maturata in quasi quarant’anni nel settore, offre un sistema di manutenzione antincendio progettato per sollevare l’amministratore da ogni preoccupazione. Immagina di poter affidare la gestione di tutti gli impianti e le attrezzature antincendio a un unico referente, con la certezza di essere sempre in regola e protetto da ogni imprevisto. Questo significa non solo rispettare le normative, ma anche avere la serenità di sapere che, in caso di malfunzionamenti o, nella remotissima eventualità di un nostro errore, il sistema ti tutela economicamente, coprendo persino le multe. Con una consulenza iniziale, potrai valutare lo stato del tuo condominio e scoprire come un servizio completo e garantito possa proteggere davvero tutti i condomini e tutelare la tua posizione di amministratore, eliminando burocrazia e rischi.
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